Ingrid Solberg vive en Bergen y tiene desde 2018 un piso de tres dormitorios en el barrio de Ruzafa, en Valencia. En enero de 2026 lo alquiló a una sociedad de ingeniería valenciana que lo usa para alojar a un director desplazado desde Bilbao. La renta pactada es de 1.500 € al mes, pero cada mes le llegan 1.215 €. La empresa le explica que los 285 € restantes son una retención a cuenta de su impuesto en España. Ingrid quiere saber si eso es correcto, si con ese descuento ya ha cumplido y si puede recuperar algo, porque como residente en Noruega puede restar los gastos del piso.
Quién tiene que retener y quién no
La obligación no depende del contrato, sino de quién paga. El artículo 31.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004) obliga a retener a las entidades residentes en España y a las personas físicas residentes que pagan la renta en el ejercicio de su actividad económica. Una sociedad que aloja a su directivo o un autónomo que arrienda una oficina entran en ese grupo.
Una familia que alquila tu piso para vivir en él no retiene: paga la renta completa y eres tú quien declara todo en tu modelo 210. Ese caso general está en la guía del 210 del alquiler.
Quien conoce la retención del 19 % que practican las empresas a los caseros residentes suele recordar también sus excepciones. El reglamento del IRNR (Real Decreto 1776/2004) tiene su propio catálogo en el artículo 10 y no reproduce las del IRPF para los alquileres. Antes de asumir que un contrato pequeño o de un tipo concreto va sin retención, revísalo con el texto del IRNR, no con el del IRPF.
La retención ignora tus gastos
Este es el punto que casi nadie explica al casero no residente. El artículo 31.2 de la ley dice que el retenedor debe aplicar las reglas del impuesto «sin tener en consideración lo dispuesto en los artículos 24.2, 24.6, 26 y 44». El artículo 24.6 es precisamente el que permite a los residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein restar los gastos del piso. La empresa, por tanto, retiene siempre sobre la renta bruta, aunque tú tengas derecho a tributar solo por la neta.
El tipo sí depende de dónde residas. El artículo 25.1.a) fija el 24 % con carácter general y el 19 % para los residentes en otro Estado de la Unión o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información. Para que la empresa aplique el 19 %, necesita que acredites tu residencia; sin ese papel, lo normal es que retenga al 24 %. La guía del certificado de residencia para el 210 explica cómo pedirlo.
Las cuentas de Ingrid a final de año
Noruega forma parte del Espacio Económico Europeo, así que Ingrid tributa al 19 % y puede deducir los gastos relacionados directamente con el alquiler. Estos son sus números de 2026, con cifras redondas de ejemplo:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Renta anual (1.500 € × 12) | 18.000 € |
| Retención de la empresa (19 % sobre 18.000 €) | 3.420 € |
| IBI | 620 € |
| Cuota de comunidad | 1.080 € |
| Seguro del hogar | 310 € |
| Reparación del calentador | 900 € |
| Amortización (3 % sobre 150.000 € de construcción) | 4.500 € |
| Total de gastos | 7.410 € |
Con esos datos, el cálculo del impuesto real queda así:
- Rendimiento íntegro: 18.000 €.
- Menos gastos deducibles: 18.000 − 7.410 = 10.590 €.
- Cuota al 19 %: 10.590 × 0,19 = 2.012,10 €.
- Menos la retención que ya soportó: 2.012,10 − 3.420 = −1.407,90 €.
- Resultado: Ingrid ha pagado 1.407,90 € de más y solo los recupera si presenta su propio modelo 210 pidiendo la devolución.
La amortización se calcula con el 3 % sobre el mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin contar el suelo, como dicen el artículo 23.1.b) de la Ley del IRPF y el artículo 14 de su reglamento. Para separar suelo y construcción necesitas la escritura y el recibo del IBI.
Cuando la retención agota el impuesto
Liam Doyle vive en Toronto y alquila un piso idéntico, en la misma calle, a otra empresa y por la misma renta. Canadá no está en la Unión ni en el Espacio Económico Europeo, así que su impuesto es el 24 % del ingreso íntegro, sin gastos: 4.320 € al año. La empresa le retiene exactamente eso, porque la retención se calcula con las mismas reglas.
Para Liam, el artículo 28.3 de la ley tiene una consecuencia práctica: no se exige declaración por las rentas que ya han soportado retención. Si la empresa retuvo bien, Liam no tiene que presentar un 210 por ese alquiler. Solo le interesará hacerlo si decide discutir la exclusión de gastos para residentes fuera de la Unión, un asunto pendiente ante el Tribunal Supremo que tratamos en ¿puedo deducir gastos si vivo fuera de la UE?.
| Ingrid (Noruega) | Liam (Canadá) | |
|---|---|---|
| Tipo aplicable | 19 % | 24 % |
| Base de la retención | 18.000 € brutos | 18.000 € brutos |
| Retención anual | 3.420 € | 4.320 € |
| Impuesto definitivo | 2.012,10 € | 4.320 € |
| ¿Le conviene presentar 210? | Sí, para recuperar 1.407,90 € | No es obligatorio si la retención es correcta |
Si estás en una situación parecida a la de Ingrid y no sabes si tus gastos justifican presentar el 210, puedes enviarnos el contrato, los certificados de la empresa y tus facturas por el formulario de no-residentes.
Lo que hace la empresa por su lado
El inquilino retenedor tiene sus propias obligaciones, y conviene que las conozcas porque de ellas depende que tu devolución llegue sin problemas. Según el artículo 15 del reglamento del IRNR:
- Declara e ingresa lo retenido con el modelo 216 en los primeros veinte días naturales de abril, julio, octubre y enero, por el trimestre anterior. Las grandes empresas lo hacen cada mes.
- Presenta en enero un resumen anual (modelo 296) con la relación nominativa de las personas a las que ha pagado.
- Te expide un certificado con la renta pagada y la retención practicada.
Ese certificado es tu prueba. Antes de pedir una devolución, comprueba que el NIE, el periodo y los importes del certificado coinciden con el contrato y con lo que has cobrado.
El artículo 31.3 establece que el retenedor responde del ingreso en el Tesoro aunque no lo haya hecho. Eso no te protege de una comprobación: si pides la devolución de una retención que no figura en los modelos de la empresa, lo previsible es que la Administración la paralice hasta aclararlo. Guarda los extractos bancarios, el contrato y el certificado, y reclama a la empresa que regularice cuanto antes. No podemos asegurarte cuánto tardará en resolverse.
Pagar tú primero para evitar la retención
Existe una alternativa poco conocida. El artículo 31.4.c) exime de retener cuando se acredita que el impuesto ya se ha pagado, y el artículo 10.2.a) del reglamento dice que esa acreditación se hace con la declaración presentada por el propio contribuyente. En teoría, si Ingrid presenta y paga su 210 antes de cada cobro, la empresa podría pagarle la renta íntegra.
En la práctica, pocas empresas lo aceptan. El mismo artículo 10.2 advierte que, si después resulta que el pago no existía, el retenedor responde de la retención que no practicó. Con esa amenaza, el departamento financiero prefiere retener. Si quieres intentarlo, plantéalo antes de firmar el contrato.
El 210 de la devolución y el nuevo calendario
Desde los rendimientos de alquiler devengados en 2026, la Orden HAC/623/2026 permite un 210 anual con plazo del 1 al 20 de abril del año siguiente cuando sale a ingresar (hasta el 15 si domicilias). Ese plazo está pensado para las autoliquidaciones con pago; las que salen a devolver, como la de Ingrid, tienen su propio calendario, que conviene consultar en la orden del modelo antes de presentar. Si compartes el piso con otra persona, cada titular pide su parte de la devolución con su porcentaje y su parte de la retención; el reparto lo explicamos en cuántos modelos 210 hay que presentar.
La devolución puede venir precedida de un requerimiento de facturas y certificado de residencia; tenlos a mano antes de presentar. Por otro lado, cómo trata Noruega, Canadá o cualquier otro país la renta del piso y el impuesto pagado aquí lo decide su propia normativa, y debe confirmarlo tu asesor en ese país. En España el alquiler tributa siempre por estar el inmueble aquí, tal como se explica en ¿el convenio de mi país me libra de pagar en España?. Si el inquilino es un particular o no sabes si retiene, empieza por ¿mi inquilino me tiene que retener?.
Cuando la retención de la empresa, tus gastos y el calendario del 210 se cruzan cada año, en Salama Tax llevamos esas autoliquidaciones y conciliamos los certificados del inquilino con lo que realmente has cobrado.