Béatrice Lemaire vive en Lyon y heredó en 2019 un piso de los años setenta en el barrio de La Laguna, en Cádiz. Durante años lo usó en verano. En la primavera de 2026 decidió alquilarlo por temporadas largas y, antes, lo reformó: pintura, arreglo de la instalación eléctrica, una caldera nueva que sustituye a la vieja, y una cocina y un baño completamente nuevos con redistribución de tabiques. En total, 24.000 €. El primer inquilino entró el 1 de julio pagando 900 € al mes. Su vecino de rellano, Hamish Grant, que vive en Edimburgo, hizo una obra muy parecida en su piso gemelo. A los dos les ronda la misma pregunta: ¿cuánto de esos 24.000 € reduce el impuesto del alquiler?
Primero importa dónde vives
La regla general del Impuesto sobre la Renta de no Residentes es dura: el artículo 24.1 de su texto refundido (Real Decreto Legislativo 5/2004) grava el importe íntegro del alquiler, sin gastos. El artículo 24.6 abre la puerta a los residentes en otro Estado de la Unión Europea y a los del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información (Islandia, Noruega y Liechtenstein): pueden deducir los gastos previstos en la Ley del IRPF, siempre que acrediten que están «relacionados directamente» con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo con ellos.
Béatrice reside en Francia y entra en la excepción. Hamish reside en el Reino Unido, que ya no es Estado miembro, y queda en la regla general: tributa al 24 % sobre lo que cobra, haga la obra que haga. Esa diferencia está discutida en los tribunales y la explicamos en ¿puedo deducir gastos si vivo fuera de la UE?. Lo que sigue parte del texto legal vigente.
Reparar, sustituir o mejorar
Para quien sí puede deducir, la obra no se trata en bloque. El artículo 13.a) del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007) distingue:
- Reparación y conservación: lo que se hace «con la finalidad de mantener el uso normal» del inmueble, como pintar o arreglar instalaciones, y la sustitución de elementos como la calefacción, el ascensor o las puertas de seguridad. Se deduce en el año, con un límite.
- Ampliación o mejora: el mismo artículo dice que no es deducible como reparación. Se incorpora al valor del inmueble y se recupera poco a poco por amortización.
Aplicado a la obra de Béatrice, con cifras de ejemplo:
| Partida | Importe | Naturaleza | Tratamiento para Béatrice |
|---|---|---|---|
| Pintura completa | 2.300 € | Conservación | Gasto del año, con límite |
| Arreglo de la instalación eléctrica | 1.700 € | Reparación | Gasto del año, con límite |
| Caldera nueva en lugar de la vieja | 2.500 € | Sustitución de elemento | Gasto del año, con límite |
| Cocina y baño nuevos, con tabiques | 17.500 € | Mejora | Amortización al 3 % anual |
| Total | 24.000 € |
La frontera no siempre es nítida. Cambiar una caldera averiada por otra equivalente es sustituir; instalar aerotermia donde no había calefacción se acerca más a una mejora. Redistribuir el baño y cambiar la cocina entera casi siempre es mejora. Si dudas, la guía sobre mejora o reparación desarrolla los criterios con ejemplos.
El límite que frena la reparación
Los gastos de reparación y conservación, junto con los intereses de financiación, no pueden superar en cada inmueble los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes, según el artículo 23.1.a) de la Ley del IRPF y el mismo artículo 13 del reglamento.
En el caso de Béatrice, 2026 solo tiene seis meses de alquiler:
- Rendimientos íntegros de 2026: 900 € × 6 = 5.400 €.
- Reparación y conservación: 2.300 + 1.700 + 2.500 = 6.500 €.
- Deducible en 2026 por ese concepto: 5.400 €, el tope.
- Exceso pendiente: 6.500 − 5.400 = 1.100 €.
- Amortización de la mejora: 17.500 × 3 % = 525 € al año; por los seis meses alquilados, 262,50 €.
A eso se suman la amortización del resto del piso, el IBI y la comunidad en proporción a los días alquilados, que explica la guía de días alquilados y prorrateo. El resultado es un 210 de 2026 con cuota cero.
El artículo 15.1 de la Ley del IRNR dice que el no residente sin establecimiento permanente tributa «de forma separada por cada devengo» y sin compensación entre rentas. La regla del IRPF que permite arrastrar el exceso cuatro años está pensada para una declaración anual de residente. Aplicarla en los 210 de 2027 y siguientes es defendible, pero no está exenta de discusión, y lo mismo ocurre con la parte de la base que quede en negativo. Conviene documentarlo y asumir que la Administración puede no compartirlo.
Gastos de antes del primer inquilino
La obra de Béatrice se pagó en abril y mayo, antes de que existiera ningún alquiler. El artículo 24.6 exige un vínculo directo con los rendimientos obtenidos en España, y ese vínculo se prueba mejor cuanto más cerca estén la obra y el contrato. Ayuda tener el piso anunciado mientras duran los trabajos, un presupuesto que mencione el destino y un contrato firmado poco después. Si el piso queda meses parado o vuelve a usarse en verano, el argumento se debilita.
Mientras el piso no está alquilado y sigue a disposición de su dueña, además, puede surgir renta imputada. El artículo 85 de la Ley del IRPF excluye de la imputación a los inmuebles en construcción y a los que no pueden usarse por razones urbanísticas, pero una reforma interior de un piso terminado no encaja fácilmente en ninguno de esos dos supuestos. Para 2026, Béatrice tendrá que valorar un 210 de imputación por el primer semestre, calculado con el 1,1 % o el 2 % del valor catastral según el municipio, por los días anteriores al alquiler. Lo explica la pregunta sobre la imputación de rentas.
Si estás preparando una obra y quieres saber cómo repartirla antes de pagar facturas, puedes enviarnos presupuestos y fechas por el formulario de no-residentes.
Hamish: la obra no baja el alquiler, pero sí la venta
Para Hamish, la cuenta de 2026 es sencilla y poco agradable: 5.400 € × 24 % = 1.296 €, sin descontar nada. Los mismos 24.000 € de obra no reducen su impuesto sobre el alquiler.
No todo está perdido. Cuando venda, la ganancia se calculará con las normas del IRPF por remisión del artículo 24.4 de la Ley del IRNR, y el artículo 35.1.b) de la Ley del IRPF suma al valor de adquisición «el coste de las inversiones y mejoras». Los 17.500 € de cocina y baño aumentarán su valor de adquisición y reducirán la ganancia, que tributa al 19 % para cualquier no residente. Las reparaciones, en cambio, no se suman, porque no son inversión ni mejora.
| Béatrice (Francia) | Hamish (Reino Unido) | |
|---|---|---|
| Tipo sobre el alquiler | 19 % | 24 % |
| Reparaciones (6.500 €) | Deducibles con límite | No deducibles |
| Mejora (17.500 €) | Se amortiza al 3 % | No se amortiza en el 210 |
| Efecto en la futura venta | Aumenta el valor de adquisición | Aumenta el valor de adquisición |
| Impuesto del alquiler de 2026 | Cuota cero en el ejemplo | 1.296 € |
El mismo artículo 35.1 obliga a restar las amortizaciones del valor de adquisición. Si Béatrice amortiza la mejora en sus 210, esa amortización reducirá después el coste de la venta. Cómo se aplica esa regla a quien no pudo deducir nada, como Hamish, es una cuestión que conviene estudiar antes de vender; la guía sobre la amortización mínima al vender plantea el problema. No hay una respuesta que podamos garantizar.
Facturas que aguanten una comprobación
Nada de lo anterior sirve sin prueba. Las facturas deben ir a nombre de quien figura como propietario, con NIE y dirección del inmueble, desglosando cada partida para que se pueda separar reparación de mejora. Un único presupuesto de «reforma integral» obliga a defender el reparto después, cuando ya es más difícil. El pago por transferencia desde una cuenta del titular cierra el círculo. Si el piso tiene dos dueños, cada uno deduce en proporción a su parte, y conviene que las facturas lo reflejen.
Cómo trata el país de residencia la obra y el impuesto pagado en España no es algo que opinemos: lo confirma tu asesor allí. Para el resto del recorrido, la guía del 210 del alquiler recoge plazos y claves, y la de calcular la ganancia al vender muestra cómo reaparece la obra el día de la venta.
Separar reparaciones, mejoras y días de uso propio en cada 210 es parte del trabajo que hacemos para propietarios que viven fuera; los detalles están en Salama Tax.