Daniel Ferrer heredó en noviembre de 2023 el piso de su padre en Castellón de la Plana. Su padre lo había comprado en 1994. Daniel pagó la plusvalía municipal de la herencia y el Impuesto sobre Sucesiones, en el que declaró un valor de 180.000 €. Ahora, en septiembre de 2026, lo vende por 205.000 €. En la notaría le advierten de que tendrá que pagar otra plusvalía. Su pregunta es razonable: si ya pagó por el incremento de valor del terreno hace menos de tres años, ¿por qué vuelve a pagar?
Dos devengos, dos periodos que no se solapan
La plusvalía municipal se devenga cada vez que se transmite la propiedad del terreno, según el artículo 109.1 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, sea por herencia, donación o venta. Cada devengo mide el incremento de un periodo concreto: desde la adquisición anterior hasta la transmisión.
| Transmisión | Contribuyente | Periodo que se mide | Años |
|---|---|---|---|
| Herencia (noviembre de 2023) | Daniel, como heredero (art. 106.1.a) | De la compra del padre en 1994 al fallecimiento | 29, pero la ley computa un máximo de 20 |
| Venta (septiembre de 2026) | Daniel, como vendedor (art. 106.1.b) | Del fallecimiento a la venta | 2 años completos |
No se grava dos veces la misma ganancia. La primera plusvalía cubrió el incremento acumulado mientras el piso fue de su padre; la segunda cubre el que se ha producido mientras ha sido de Daniel. La sensación de doble pago viene de que las dos las paga la misma persona en poco tiempo.
El artículo 107.4 cuenta los años completos, sin fracciones. De noviembre de 2023 a septiembre de 2026 hay dos años completos y diez meses: el coeficiente es el de dos años. Si Daniel vendiera antes de cumplir un año desde el fallecimiento, la venta también tributaría, con el coeficiente anual prorrateado por meses completos.
La fecha que cuenta es la del fallecimiento
Muchos herederos creen que su periodo empieza con la escritura de aceptación de herencia, que a veces se firma meses o años después de la muerte. No es así: el impuesto de la herencia se devengó en la fecha del fallecimiento, y esa es la fecha de adquisición para la siguiente transmisión. Si Daniel hubiera firmado la aceptación en 2025, su periodo en la venta seguiría empezando en noviembre de 2023.
Las cifras de Daniel, paso a paso
El recibo del IBI de 2026 da un valor catastral del suelo de 46.000 € y una proporción del 40 % sobre el total.
- Método objetivo: el ayuntamiento aplica al suelo catastral su coeficiente para dos años. La base que resulta es de 6.440 €.
- Método real, valor del suelo en la venta: 205.000 × 0,40 = 82.000 €.
- Método real, valor del suelo en la adquisición: como fue una herencia, el artículo 104.5 manda usar el valor declarado en Sucesiones, o el comprobado si es mayor: 180.000 × 0,40 = 72.000 €.
- Incremento real: 82.000 − 72.000 = 10.000 €.
- La base menor es la objetiva, 6.440 €. En este caso, a Daniel le conviene el método que aplica el ayuntamiento por defecto.
Si Daniel hubiera declarado en Sucesiones un valor de 200.000 €, el incremento real sería de 2.000 € y la comparación se invertiría. El valor que se declara al heredar condiciona la plusvalía de la venta posterior.
Declarar un valor bajo al heredar reduce el Impuesto sobre Sucesiones, pero aumenta el incremento real de la plusvalía de la venta y, sobre todo, la ganancia del IRPF. Declarar un valor alto hace lo contrario. No hay una elección neutra, y la Administración puede comprobar el valor en ambos momentos. Conviene hacer la cuenta completa antes de presentar Sucesiones, no después.
Lo que sí se descuenta: la renta de la venta
Donde la herencia previa sí se tiene en cuenta es en el IRPF de Daniel. Su ganancia patrimonial se calcula con las reglas de los artículos 35 y 36 de la Ley del IRPF:
- el valor de adquisición es el que resulta de las normas del Impuesto sobre Sucesiones, sin exceder del de mercado;
- a ese valor se suman los gastos y tributos inherentes a la adquisición que pagó el heredero, como la plusvalía municipal de la herencia, la notaría y el registro de la adjudicación;
- del precio de venta se restan los gastos y tributos inherentes a la venta que paga el vendedor, incluida la plusvalía municipal de la venta.
Con cifras de ejemplo para Daniel:
- Precio de venta: 205.000 €.
- Menos gastos de venta (agencia y notaría a su cargo): 5.200 €.
- Menos plusvalía municipal de la venta: 1.600 €.
- Valor de transmisión: 198.200 €.
- Valor de adquisición: 180.000 € más la plusvalía de la herencia de 900 € y 750 € de notaría y registro: 181.650 €.
- Ganancia patrimonial: 198.200 − 181.650 = 16.550 €.
Las dos plusvalías municipales reducen la ganancia: la primera, sumando al coste; la segunda, restando del precio. En ese sentido, lo pagado al ayuntamiento no se pierde para la renta. La guía sobre la ganancia al vender explica el resto de ajustes.
El incremento acumulado mientras el piso fue del padre no tributa en el IRPF de nadie. El artículo 33.3.b) de la ley considera que no hay ganancia con ocasión de las transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente. Por esa revalorización de 1994 a 2023 solo se pagó la plusvalía municipal de la herencia; el Impuesto sobre Sucesiones grava el valor heredado, no la ganancia.
Si heredaste con otros y vendéis juntos
Cuando varios hermanos heredan y venden a la vez, cada uno es contribuyente por su cuota en las dos plusvalías. Si uno compra después la parte de los otros, esa compraventa entre hermanos es una transmisión onerosa más, con su propia plusvalía para los vendedores. Y si la herencia se reparte adjudicando el piso a uno de ellos a cambio de dinero a los demás, hay que analizar si hay exceso de adjudicación, porque cambia quién tributa y por qué. Los casos con varios herederos los tratamos en quién paga la plusvalía en una herencia.
Qué documentos reunir antes de firmar la venta
- Escritura de aceptación y adjudicación de la herencia.
- Autoliquidación de Sucesiones con el valor declarado y, si la hubo, la comprobación de valores.
- Justificante de la plusvalía pagada al heredar.
- Último recibo del IBI.
- Facturas de notaría, registro y agencia de las dos operaciones.
Puedes enviarlos con el formulario de plusvalia para calcular a la vez la plusvalía de la venta con los dos métodos y la ganancia del IRPF. Si vives fuera de España, el cálculo de la ganancia se hace en el modelo 210 con las mismas reglas, y la plusvalía municipal no cambia; si el comprador actúa como sustituto, lo explicamos en el vendedor no reside en España.
La guía sobre valoración de bienes en una herencia ayuda a entender el valor que se declaró al heredar, que es la pieza que une las dos plusvalías.
La página de Salama Tax sobre la plusvalía municipal explica el cálculo en cada transmisión y cómo se encadenan las fechas cuando un inmueble cambia de manos varias veces.