Carmen Ortiz, farmacéutica en Granada, compró en noviembre de 2025 un piso en Almuñécar a Luc Martin, que vive en Lyon. Precio: 205.000 €. Pagó el precio íntegro en la notaría y se olvidó del asunto. En agosto de 2026 recibe una comunicación de la Agencia Tributaria sobre la retención que debió ingresar con el modelo 211. Relee la escritura y encuentra, entre las advertencias finales, una frase sobre «la obligación de la parte compradora de retener el 3 % del precio». No recuerda que nadie se la leyera en voz alta. Su primera reacción es pensar que el error es del notario.
Qué le encarga la ley al notario
El notario no es un asesor fiscal de una de las partes. El artículo 147 del Reglamento Notarial le encarga redactar el documento conforme a la voluntad común de los otorgantes, adecuarla al ordenamiento jurídico e informarles «del valor y alcance de su redacción». El mismo artículo le pide asesorar con imparcialidad a las partes.
En una compraventa a un no residente, eso se traduce en identificar a los otorgantes con su número de identificación fiscal (sin el cual el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria impide la inscripción), recoger la residencia que declara el vendedor y advertir de las obligaciones fiscales que nacen de la operación, entre ellas la retención. Es habitual que esa advertencia figure en la propia escritura, como en la de Carmen.
Lo que el notario no hace es presentar el 211, calcularlo por el comprador ni comprobar después que se ha ingresado.
Quién es el obligado según la ley
El artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes es claro: «el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento». El artículo 14.3 del Reglamento añade que es el obligado a retener quien debe presentar la declaración e ingresar en el plazo de un mes desde la transmisión. La norma no menciona al notario, al registrador ni a la inmobiliaria.
La obligación, por tanto, nace de la ley y recae en quien compra, con independencia de lo que se le haya advertido. Una advertencia omitida o mal explicada podría tener consecuencias entre Carmen y el profesional, pero no frente a Hacienda.
| Quién interviene | Qué hace en relación con la retención | Qué no hace |
|---|---|---|
| Notario | Identifica, recoge la residencia declarada y advierte de la obligación | No presenta el 211 ni controla su ingreso |
| Registrador | Hace constar la afección por nota al margen si no se acredita el ingreso (artículo 14.5 del Reglamento) | No reclama la retención |
| Inmobiliaria | A veces informa, a veces no | No tiene obligación fiscal alguna |
| Banco del comprador | Emite el cheque o la transferencia que se le indique | No calcula ni retiene por su cuenta |
| Asesor del comprador, si lo hay | Calcula, prepara y presenta el 211 si se le encarga | Nada, si no se le encarga |
| Comprador | Es el obligado a retener e ingresar | No puede trasladar esa obligación a ninguno de los anteriores |
Las cuentas de Carmen, con la carta ya recibida
La comunicación de agosto cambia su situación. El recargo del artículo 27 de la Ley General Tributaria solo se aplica cuando se presenta «sin requerimiento previo». Una actuación de la Administración dirigida a regularizar esa retención y notificada a Carmen ya es un requerimiento, así que ese camino, en principio, se ha cerrado. Si la comunicación es un simple aviso informativo, habría que leerla con cuidado antes de concluirlo; la guía sobre qué cuenta como requerimiento previo ayuda a distinguirlo.
Si la Administración regulariza:
- Retención no ingresada: 205.000 × 3 % = 6.150 €.
- Intereses de demora desde el fin del plazo, según el tipo de cada periodo.
- Posible sanción. Como Carmen no retuvo nada, el artículo 191.3.c) de la Ley General Tributaria la situaría como grave, con multa del 50 al 100 %: al mínimo, 3.075 €.
- Con las reducciones del artículo 188, por conformidad (30 %) y por pago en plazo sin recurso (40 %): 3.075 × 0,70 × 0,60 = 1.291,50 €.
Es una estimación del mecanismo; el procedimiento concreto puede variar. Lo que sí es seguro es que el precio pagado a Luc no cambia: Carmen tendrá que ingresar los 6.150 € con su propio dinero.
Mientras se decide si hay alguien a quien reclamar, la comunicación de la Agencia Tributaria tiene su propio plazo de respuesta. Dejarlo pasar pensando que el problema es del notario solo añade costes. Primero se atiende a Hacienda; después, si procede, se estudian otras vías.
Si tienes una comunicación parecida, puedes enviárnosla junto con la escritura por el formulario de retencion-211.
¿Se puede reclamar al notario?
Es la pregunta que Carmen se hace, y la respuesta honesta es que depende. En su escritura la advertencia existe. Aunque no se la leyeran, la firmó, y es difícil sostener que el notario incumplió su deber de informar cuando la información figura en el documento. Si la escritura no contuviera ninguna mención y el vendedor hubiera declarado su residencia en el extranjero, el análisis podría ser distinto, pero una reclamación de responsabilidad profesional exige probar la falta, el daño y la relación entre ambos. Y el daño es discutible: la retención es, al fin y al cabo, un pago a cuenta del impuesto de otra persona que Carmen podría reclamarle.
No es una vía que convenga descartar sin leer la escritura, pero tampoco es la que resuelve el problema inmediato.
La vía más natural: el vendedor
Carmen pagó a Luc 205.000 € cuando debía haberle pagado 198.850 € y entregado 6.150 € a Hacienda en su nombre. Si ahora ingresa esa cantidad, está pagando a cuenta del impuesto de Luc. El artículo 1158 del Código Civil permite, a quien paga por cuenta de otro, reclamar al deudor lo pagado, con los matices que ese mismo artículo prevé. Luc, además, podrá descontar los 6.150 € en su modelo 210, de modo que tiene un interés real en que el ingreso conste. Si Luc ya presentó su declaración y pagó su impuesto entero, la situación es diferente, y habrá que ver sus justificantes.
En la práctica, la conversación con el vendedor suele ser más productiva que la reclamación a un profesional. Pero exige localizarle y que colabore, y eso no se puede dar por hecho.
Lo que aprendieron otros compradores
La lección de casos como el de Carmen no es desconfiar del notario, sino no delegar en él lo que la ley pone en el comprador. En la fase de arras conviene dejar escrito quién prepara el 211, cómo se aparta el 3 % del precio y cuándo se entrega al vendedor su ejemplar; lo explicamos en ¿el 3 % sale de mi bolsillo? y en la guía sobre el 3 % en el contrato de arras. Y si el vendedor se resiste, en el vendedor se niega a que le retenga.
Las consecuencias completas de no ingresar, incluida la nota al margen del Registro, están en qué me puede pasar si no lo ingreso.
La retención en compras a no residentes y el resto de preguntas de quien compra están reunidas en la página de Salama Tax sobre el modelo 211.