Raquel Soto, diseñadora en Barcelona, ha negociado durante semanas la compra de una casa en Calpe por 295.000 €. El vendedor, Urs Keller, suizo de Lucerna, acepta el precio con una condición que suelta en el último correo: «No quiero ninguna retención. Pago mis impuestos en Suiza, el convenio me protege y necesito el dinero completo para cerrar mi compra allí». La firma está prevista en tres semanas y el contrato de arras no dice nada sobre el 3 %.
Por qué no depende de lo que quiera el vendedor
La retención no es una cláusula negociable entre las partes. El artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes dispone que, cuando el vendedor es contribuyente de ese impuesto sin establecimiento permanente, «el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento» de la contraprestación. La obligación es de Raquel. Si Urs no quiere, eso no la libera; solo cambia quién acaba soportando el coste.
El único supuesto que el Reglamento contempla para no retener, además de las aportaciones a sociedades, es que el vendedor acredite con un certificado de la Administración tributaria española que tributa en España por IRPF o Sociedades (artículo 14.2.a). Un vendedor que dice pagar sus impuestos en Suiza está afirmando justo lo contrario.
Los argumentos que se oyen y lo que hay detrás
| Lo que dice el vendedor | Lo que hay que saber |
|---|---|
| «Pago mis impuestos en mi país» | Precisamente por eso es no residente en España y procede la retención |
| «El convenio me exime» | La retención es un pago a cuenta; si el impuesto final fuera menor, se ajusta en su 210 |
| «He vendido con pérdidas, no debo nada» | La retención se aplica igual; el exceso lo recupera él pidiendo la devolución |
| «El notario no lo ha puesto en el borrador» | La obligación nace de la ley, no de la minuta |
| «Retendrá mi abogado y lo ingresará él» | Puede hacerse, pero el obligado sigue siendo el comprador |
| «Necesito el dinero completo para otra compra» | Es un problema de liquidez suyo, que se resuelve con el precio, no saltándose la retención |
El argumento del convenio merece una línea más. Los convenios para evitar la doble imposición reparten entre los Estados el derecho a gravar, pero la retención del 211 no es el impuesto final: es un anticipo que el vendedor descuenta en su declaración. Si Urs cree que su impuesto en España debe ser cero o menor, su vía es el modelo 210, donde el artículo 14.4 del Reglamento le permite compensar lo retenido y obtener la devolución del exceso. Qué tratamiento le dé después Suiza a esa venta es cuestión que debe confirmar su asesor allí.
Qué arriesga Raquel si cede
Supongamos que Raquel paga los 295.000 € completos:
- Retención que debió practicar: 295.000 × 3 % = 8.850 €.
- La tendrá que ingresar ella, de su bolsillo, porque es la retenedora.
- La casa quedará afecta al pago del menor entre esa retención y el impuesto de Urs, con nota al margen en el Registro (artículo 14.5 del Reglamento).
- Si Hacienda lo detecta, la infracción no puede ser leve: el artículo 191.3.c) de la Ley General Tributaria la califica como grave cuando se dejaron de ingresar cantidades que se debieron retener, con multa del 50 al 100 %. Al mínimo, 4.425 €, antes de reducciones.
- Para recuperar los 8.850 €, tendría que reclamárselos a Urs en Suiza.
Todo el coste de ceder recae en el comprador. Al vendedor, en cambio, no le pasa nada si no se retiene. Por eso la negativa es comprensible desde su lado y no aceptable desde el de Raquel. Las consecuencias completas se detallan en qué me puede pasar si no lo ingreso.
Una cláusula en la que el vendedor exonera al comprador de la retención, o se compromete a pagar él su impuesto, puede servir entre ellos, pero no frente a la Agencia Tributaria. El comprador seguiría siendo el obligado. Y un pacto así, con un vendedor que se va del país, rara vez se puede ejecutar después.
Si lo que quiere es cobrar una cifra neta
A veces la negativa esconde una preocupación legítima: el vendedor necesita recibir una cantidad concreta. Hay una solución que no pasa por incumplir la ley: ajustar el precio para que, una vez retenido el 3 %, el neto sea el que él necesita.
- Neto que quiere recibir Urs: 295.000 €.
- Precio necesario: 295.000 ÷ 0,97 = 304.123,71 €.
- Retención: 304.123,71 × 3 % = 9.123,71 €.
- Neto para Urs: 304.123,71 − 9.123,71 = 295.000 €.
Esto encarece la compra para Raquel en algo más de 9.000 €, y además eleva la base de los impuestos y gastos de su adquisición. Es una decisión comercial, no fiscal. Pero tiene una ventaja: la negociación versa sobre el precio, que es lo único que realmente se puede negociar. Y para Urs, esos 9.123,71 € no se pierden: los descontará en su 210 y, si le sobra, pedirá que se los devuelvan, según explicamos en cuándo me devuelven el 3 %.
Cómo plantearlo antes de firmar las arras
El momento de hablar de la retención es antes de entregar la señal. Una vez firmadas unas arras penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil permite al comprador desistir perdiéndolas, y al vendedor, devolviéndolas duplicadas. Si el contrato no menciona la retención y el vendedor se niega en la notaría, el comprador queda en una posición incómoda: o firma sin retener, o no firma y discute si el incumplimiento es suyo.
Para evitarlo, el contrato de arras debería decir:
- Que el vendedor declara su residencia fiscal y que, si no aporta antes de la escritura un certificado de la Agencia Tributaria que acredite su sujeción al IRPF, el comprador retendrá el 3 % del precio total.
- Que esa retención forma parte del precio pagado.
- Que la negativa del vendedor a otorgar la escritura con la retención se considerará incumplimiento suyo.
- Cuándo y cómo recibirá el vendedor su ejemplar del 211.
La guía sobre el 3 % en el contrato de arras incluye un modelo de cláusula con más detalle. Si ya tienes un borrador o un vendedor que se resiste, puedes enviarnos la documentación por el formulario de retencion-211.
Si la negativa llega en la notaría
Si el vendedor se planta el día de la firma, las opciones de Raquel son pocas. Puede firmar reteniendo, dejando constancia en la escritura de que la retención se practica por imperativo legal; puede aplazar la firma para negociar; o puede renunciar a la compra, con las consecuencias que el contrato de arras prevea. Lo que no debería hacer es pagar el precio completo con la intención de «arreglarlo después». Ese después, con un vendedor en el extranjero, es exactamente el escenario que la ley quería evitar al poner la obligación en el comprador.
¿Y si el vendedor es residente de verdad?
Puede ocurrir que Urs, pese a su pasaporte suizo, viva en Calpe y declare aquí. Entonces tiene razón en no querer la retención, pero la forma de demostrarlo es el certificado de residencia fiscal de la Agencia Tributaria, como explicamos en cómo sé si el vendedor es no residente. Con ese papel, el comprador no retiene y ambos quedan tranquilos.
Las situaciones en torno a la retención del 3 %, vistas desde el lado de quien compra, están ordenadas en la página de Salama Tax dedicada al modelo 211.