Alquilado o a tu disposición
Vender tu inmueble siendo no residente
Actualizada el 30 de septiembre de 2026 · por Jacob Salama Chocrón, abogado
La retención del 3 %, la plusvalía municipal y cómo llegar a la notaría sin sorpresas.
Margaret vive en Bristol y va a vender el apartamento de Fuengirola que compró en 2012. Lo pagó 180.000 €, con otros 16.000 € de impuestos, notaría y registro. En 2016 lo reformó por 25.000 €: cocina, baños, ventanas. Nunca lo alquiló; lo usaba en vacaciones y lo prestaba a la familia. Tiene un comprador que ofrece 320.000 € y quiere firmar en dos meses. Su pregunta es cuánto le quedará, y la respuesta depende menos de la notaría que de lo que haga en esos dos meses.
La mecánica de la venta de un no residente está bien descrita en declarar la venta de un inmueble y en vender siendo no residente, paso a paso. Esta página va de las decisiones que la rodean.
Tres cifras que se mueven a la vez
La retención del 3 %. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa con el modelo 211 en el mes siguiente a la escritura. No es el impuesto: es un pago a cuenta del impuesto sobre la ganancia. Sale de tu bolsillo el día de la firma, sea cual sea tu situación real.
El impuesto sobre la ganancia. El 19 % de la diferencia entre lo que obtienes al vender y lo que te costó comprar, cada cifra con sus gastos e impuestos. Se declara con el modelo 210 en los tres meses siguientes a que termine el plazo del 211, y ahí se descuenta la retención: si el 3 % no llega, pagas la diferencia; si sobra, pides la devolución. El calendario día a día está en plazos de una venta de no residente.
La plusvalía municipal. La cobra el ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo urbano. Hay dos métodos de cálculo y puedes elegir el más favorable; si no ha habido incremento, no se paga, pero hay que acreditarlo. Lo explicamos en los dos métodos de cálculo y en la comparativa método objetivo o real.
La venta de Margaret, paso a paso
Valor de transmisión
Precio: 320.000 €. Menos la comisión de la agencia, un 3 % más IVA (11.616 €), y la plusvalía municipal que paga ella, que suponemos de 4.000 €. Valor de transmisión: 304.384 €.
Valor de adquisición
Precio de compra, 180.000 €, más los 16.000 € de impuestos y gastos de la compra, más los 25.000 € de la reforma, que es una mejora y no una simple reparación. Como nunca lo alquiló, no hay amortizaciones que restar. Valor de adquisición: 221.000 €.
Ganancia e impuesto
304.384 − 221.000 = 83.384 € de ganancia. Al 19 %: 15.843 €. El comprador habrá retenido 9.600 €. Con el 210, Margaret ingresa la diferencia: 6.243 €.
Si no encuentra las facturas de la reforma
Sin papel, la reforma no existe para Hacienda. El valor de adquisición baja a 196.000 €, la ganancia sube a 108.384 € y el impuesto, a 20.593 €. Son 4.750 € más por una carpeta perdida. Las facturas tienen que estar a su nombre, identificar el inmueble y describir obras que sean mejoras; la frontera está en mejora o reparación al vender.
Arreglar el pasado antes de firmar o después
Margaret tiene otro asunto. Nunca presentó la imputación de rentas de los años en que el piso estuvo a su disposición. Con un valor catastral revisado de 90.000 €, son 990 € de renta al año; como reside en el Reino Unido, tributa al 24 %: unos 238 € anuales. Cuatro ejercicios sin prescribir suman unos 950 € de cuota.
Puede presentarlos ahora, por su cuenta, con un recargo del 1 % más un 1 % por mes completo de retraso, o del 15 % más intereses en los que llevan más de un año vencidos. O puede vender y esperar. El riesgo de esperar es que la venta pone su expediente delante de alguien: un 210 con una devolución, o con una cifra importante, es exactamente lo que se revisa. Si Hacienda llega primero, lo que se aplica ya no es un recargo, sino una sanción que parte del 50 % de la cuota, con reducciones si se acepta y se paga en plazo.
| Venta de Margaret | Con facturas y al día | Sin facturas de la reforma | Sin facturas y con años pendientes que aparecen después |
|---|---|---|---|
| Ganancia | 83.384 € | 108.384 € | 108.384 € |
| Impuesto al 19 % | 15.843 € | 20.593 € | 20.593 € |
| Retención del 3 % ya pagada | 9.600 € | 9.600 € | 9.600 € |
| A ingresar con el 210 | 6.243 € | 10.993 € | 10.993 € |
| Imputaciones atrasadas | Presentadas antes, unos 950 € más recargo | Presentadas antes, unos 950 € más recargo | 950 € más sanción e intereses |
| Coste fiscal total aproximado | Unos 16.950 € | Unos 21.700 € | Más de 22.000 €, y un expediente abierto |
Las diferencias no son enormes en términos de impuesto, pero la tercera columna tiene algo que no está en los euros: gestionar desde Bristol, meses después de haber vaciado el piso, un procedimiento que habría costado una tarde resolver antes. El procedimiento para ponerse al día está en regularizar el modelo 210 atrasado.
Si vas a vender y quieres que revisemos tus ejercicios abiertos, calculemos la ganancia y presentemos el 210, puedes empezar por el formulario de venta de inmueble o, si además tienes otros inmuebles en España, por el formulario de no residentes.
La salida cómoda y su trampa
La opción que parece más sencilla es firmar, dejar que el comprador retenga el 3 % y dar el asunto por cerrado. Mucha gente cree que esa retención es el impuesto. No lo es, y esto es lo que casi nadie explica:
- Si la ganancia es alta, el 3 % no basta. En el caso de Margaret faltan 6.243 €. No presentar el 210 no hace desaparecer la deuda: la convierte en una deuda con recargos, intereses y posible sanción, que puede acabar embargada si tienes cualquier otro bien o cuenta en España.
- Si la ganancia es baja o hay pérdida, el 3 % sobra. Solo se recupera presentando el 210 y pidiendo la devolución, que hay que pedir a una cuenta y con unos datos de contacto que sigan funcionando meses después. Lo explicamos en recuperar el 3 % retenido.
- La retención tiene que estar bien ingresada. Pide al comprador, o a su abogado, una copia del 211 presentado. Sin ella, estarás pidiendo que te descuenten un pago que no puedes acreditar. Cómo se rellena está en cómo se rellena el modelo 211, y si hay dudas sobre si debe retenerse, en la comparativa retener el 3 % o no retener.
Lo que conviene dejar por escrito con el comprador
- Que te entregarán copia del 211 presentado, a ti o a tu representante.
- Quién paga y quién presenta la plusvalía municipal, y de qué cantidad retenida sale. En una compraventa normal la paga el vendedor, y tiene su propio plazo desde la escritura.
- Qué pasa con las cantidades retenidas para suministros o comunidad, y cuándo se liberan.
- Una dirección y un contacto tuyos que sigan funcionando dentro de seis meses, porque es entonces cuando llegan las preguntas.
El momento de firmar
Firmar en diciembre o en enero cambia el año al que corresponde la ganancia. En España el tipo es fijo, así que el impuesto español no cambia, pero puede cambiar lo que pase en tu país, que probablemente también grava esa ganancia con otro calendario y descuenta lo pagado aquí según su convenio. Esa parte la tiene que mirar quien te presenta allí la declaración. También cambia la imputación de rentas del último año, que se calcula por los días en que aún eras propietario.
Algunas exenciones pensadas para la vivienda habitual se aplican a no residentes solo en condiciones muy concretas, y otras no se les aplican. Si viviste en ese piso como residente en España y te marchaste hace poco, o si piensas reinvertir, la situación es distinta de la de Margaret y hay que analizarla antes de fijar la fecha de firma, no después. La comparación está en vender siendo residente o no residente.
Cuándo no merece la pena esperar para vender
Hay quien retrasa la venta para «arreglarlo todo primero» y acaba perdiendo el comprador. Ponerse al día con cuatro años de imputaciones es cuestión de semanas y puede hacerse en paralelo mientras se comercializa el piso; no es motivo para aplazar una venta. Lo que sí hay que tener antes de firmar es la carpeta: escritura de compra, facturas de mejoras, recibos del IBI, NIE vigente y certificado de residencia. Lo que falte ese día ya no se podrá reconstruir.
Lo que se decide mucho antes de la notaría
Todo lo caro de una venta de no residente está decidido antes de la firma: las facturas existen o no, los años están presentados o no, el 211 está en la lista de la notaría o se olvida. El día de la escritura el resultado ya está escrito y solo queda la aritmética. La segunda clave es seguir localizable: las devoluciones llegan meses después, a cuentas que a veces se han cerrado, y las notificaciones van a direcciones donde ya no vive nadie. Resuélvelo antes de entregar las llaves. Si necesitas calcular la ganancia con más detalle, la guía de calcular la ganancia al vender tiene todas las partidas.