Daniel Weiss vivió doce años en Zúrich. En 2021 compró un piso en San Juan de Alicante y lo alquila desde 2024 a una familia, por 1.100 € al mes, con un contrato de vivienda de larga duración. Como residente en Suiza presentaba cada trimestre su modelo 210 y pagaba el 24 % de la renta bruta. En febrero de 2026 aceptó un puesto en Barcelona y el 1 de marzo se instaló allí con su pareja. También tiene un apartamento pequeño en Jaca que usa en invierno y nunca alquila. Ahora le toca decidir qué hace con el piso de Alicante en 2026: ¿otra vez 210, o algo distinto?
El año se decide en diciembre, no en marzo
El artículo 12 de la Ley del IRPF fija como periodo impositivo el año natural, con devengo el 31 de diciembre. El artículo 9 considera residente a quien permanece en España más de 183 días del año o tiene aquí el núcleo principal de sus intereses económicos. Daniel pasará en España diez de los doce meses de 2026 y trabaja para una empresa de Barcelona: todo apunta a que será residente fiscal durante todo 2026, incluidos enero y febrero.
Con eso, el piso de Alicante deja de ser asunto del Impuesto sobre la Renta de no Residentes para ese año. Sus alquileres de 2026 se declaran en el IRPF de 2026, en la campaña de la primavera de 2027, junto con el sueldo. Si Suiza también le considerase residente en 2026, el convenio entre ambos países decidiría; ese análisis está en la guía sobre conflicto de doble residencia, y cómo trata Suiza su salida lo confirma su asesor allí.
El calendario de 2026 juega a favor
Hasta 2025, el alquiler de un no residente se declaraba trimestre a trimestre. Para los rendimientos de alquiler devengados desde 2026, la Orden HAC/623/2026 permite un 210 anual con plazo del 1 al 20 de abril del año siguiente cuando sale a ingresar (hasta el 15 si se domicilia). Y la renta imputada de 2026 se declara del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027 (hasta el 23 de diciembre si se domicilia).
Para Daniel esto significa que, a la vista del nuevo calendario, no tendría ningún 210 de 2026 presentado cuando llegue el momento de hacer su primera renta como residente. No hay nada que corregir: basta con no presentar los 210 de 2026 y declarar el piso en el IRPF. Otra cosa son los 210 de 2025, que siguen siendo suyos como no residente y deben estar presentados en sus plazos.
Si alguien, por costumbre o por consejo del administrador de la finca, sí presentó y pagó un 210 correspondiente al año en que pasó a ser residente, lo que procede es pedir su rectificación y la devolución del ingreso. Mantenerlo y declarar además el alquiler en el IRPF sería pagar dos veces por la misma renta. La pregunta me mudo a España a mitad de año: ¿210 o IRPF? explica cómo se analiza el año de llegada en su conjunto.
El alquiler de Alicante con reglas de residente
Aquí está el cambio que más se nota en el bolsillo. Como no residente en Suiza, Daniel no podía deducir nada: el artículo 24.1 de la Ley del IRNR grava el íntegro y excluye expresamente las reducciones. Como residente, el artículo 23 de la Ley del IRPF le deja restar los gastos y, al tratarse de un alquiler de vivienda, aplicar la reducción del apartado 2.
Con cifras de ejemplo para 2026:
| Concepto | Como no residente (IRNR) | Como residente (IRPF) |
|---|---|---|
| Rentas del año (1.100 € × 12) | 13.200 € | 13.200 € |
| IBI | no deducible | −540 € |
| Comunidad | no deducible | −960 € |
| Seguro | no deducible | −280 € |
| Amortización (3 % de 90.000 € de construcción) | no deducible | −2.700 € |
| Rendimiento neto | 13.200 € | 8.720 € |
| Reducción por vivienda del art. 23.2 | no aplicable | −4.360 € (50 %) |
| Cantidad que tributa | 13.200 € al 24 % | 4.360 € en la base general |
Paso a paso, la columna de residente:
- Rentas íntegras: 13.200 €.
- Gastos: 540 + 960 + 280 + 2.700 = 4.480 €.
- Rendimiento neto: 13.200 − 4.480 = 8.720 €.
- Reducción: el contrato se firmó en 2024 y no reúne ninguno de los supuestos especiales, así que se aplica el porcentaje general del 50 %: 8.720 × 50 % = 4.360 €.
- Rendimiento neto reducido: 4.360 €, que se suma al sueldo en la base general.
Esos 4.360 € tributan con la escala del IRPF, que tiene un tramo estatal y otro autonómico. El tipo final depende del resto de sus rentas y de la comunidad autónoma de residencia, así que no damos una cifra; como referencia, el año anterior pagó 3.168 € (13.200 × 24 %) por el mismo piso sin restar nada.
El artículo 23.2 solo permite la reducción sobre rendimientos declarados en una autoliquidación presentada antes de que empiece una comprobación sobre ellos. Si Daniel siguiera presentando 210 por inercia y la Agencia Tributaria regularizase después el alquiler en su IRPF, la reducción no se aplicaría a lo regularizado. Además, los porcentajes del artículo 23.2 vigentes se aplican a contratos celebrados desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023; para contratos anteriores hay que revisar el régimen que les corresponde.
El apartamento de Jaca y la renta imputada
El piso de uso propio sigue generando renta imputada, pero con otra ventanilla. En lugar de un 210 de imputación, Daniel lo incluirá en su IRPF por aplicación directa del artículo 85 de la Ley del IRPF: el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, según si el municipio tiene valores revisados en los diez periodos anteriores, prorrateado por los días del año. Como es residente todo 2026, el prorrateo cubre el año completo en que el apartamento estuvo a su disposición. Su vivienda habitual en Barcelona, que alquila, no interviene.
Si en algún momento Daniel se trasladara a vivir al piso de Alicante, dejaría de alquilarlo y pasaría a ser su vivienda habitual, que el artículo 85 excluye de la imputación. Es un cambio de uso que conviene fechar bien, porque cambia a la vez el alquiler, la imputación y la futura venta.
Si te encuentras en un año de cambio parecido y quieres ordenar qué va al IRPF y qué no, puedes contárnoslo por el formulario de no-residentes.
Lo que aparece por primera vez
Ser residente trae obligaciones que el no residente no tenía:
- El IRPF grava la renta mundial del año entero: el sueldo suizo de enero y febrero, los intereses de sus cuentas y lo que produzca su cartera. Con una salvedad que hay que mirar en cada caso: algunos convenios reparten el año del cambio de residencia entre los dos Estados, y si el de Suiza lo hace, esos dos meses se tratarían de otra forma. Lo comprobamos con el texto del convenio publicado en el BOE y con su asesor en Suiza. Para evitar pagar dos veces, existe la deducción que explica la guía de doble imposición internacional.
- Si sus cuentas, valores o inmuebles fuera de España superan 50.000 € en alguno de los bloques, tendrá que presentar su primer modelo 720 hasta el 31 de marzo de 2027. Los bloques se explican en los tres bloques del 720.
- Su domicilio fiscal cambia. Mantener en la Agencia Tributaria la dirección de Zúrich es fuente de notificaciones perdidas; la guía para arreglar el domicilio fiscal indica cómo hacerlo.
Como Daniel se desplaza por un contrato de trabajo, puede plantearse el régimen especial del artículo 93, que le permitiría seguir tributando con reglas del IRNR durante varios años. Tiene un plazo corto y condiciones propias, que recoge la guía del modelo 149. Si optase por él, el tratamiento del piso de Alicante volvería a cambiar respecto de lo descrito aquí, y la decisión debe tomarse con los números de ambos escenarios delante.
Qué papeles guardar del año del cambio
Para defender la residencia de todo el año y los números del piso, Daniel debería conservar el contrato de trabajo y la fecha de alta, el contrato de alquiler de Barcelona, los recibos del alquiler de Alicante, la escritura de compra para separar suelo y construcción, y los recibos de IBI y comunidad. Si alguna vez la Administración o el fisco suizo discuten dónde residía en 2026, esa carpeta es lo primero que se pedirá. Nadie puede garantizar que el año se cierre sin preguntas, pero con ella las respuestas son rápidas.
El paso de no residente a residente se resuelve una vez, pero condiciona varios años de declaraciones; en Salama Tax acompañamos ese primer año y los siguientes.