Beatriz Salgado volvió a Valladolid en 2024 después de doce años en México. Allí dejó una casa en Querétaro que compró en 2016 por 2.400.000 pesos, más unos 180.000 pesos de impuestos, notario y registro. Además, en 2020 heredó de su padre un apartamento en Buenos Aires por el que nadie pagó nunca un precio, y cuyo valor nadie ha calculado desde entonces. Hoy la casa de Querétaro valdría casi el doble. Al preparar su primer 720, Beatriz tenía tres dudas: ¿valor actual o valor de compra?, ¿qué tipo de cambio?, ¿y qué pongo en el apartamento heredado?
El valor que pide el reglamento: el de adquisición
El artículo 54 bis del Reglamento de gestión e inspección (Real Decreto 1065/2007) enumera los datos que hay que informar de cada inmueble: su identificación y tipología, su situación (país, localidad, calle y número), la fecha de adquisición y el valor de adquisición. No pide el valor de mercado, ni una tasación, ni el valor fiscal que tenga en su país.
Ese valor de adquisición es también el que se usa para ver si se supera el umbral de 50.000 €. Por eso un piso comprado barato hace décadas puede no obligar aunque hoy valga mucho, y uno comprado caro el año pasado obliga desde el primer ejercicio.
La Agencia Tributaria precisa en sus preguntas frecuentes del modelo que el valor de adquisición incluye los gastos inherentes a la compra y los impuestos. No es solo el precio de la escritura.
La casa de Querétaro, paso a paso
La Agencia también fija qué tipo de cambio se aplica: el vigente a 31 de diciembre del ejercicio al que se refiere la declaración. Beatriz presenta por primera vez con los datos de 2024, así que usa el cambio de esa fecha. Con un tipo supuesto de 21,50 pesos por euro:
| Concepto | Pesos | Euros |
|---|---|---|
| Precio de compra (2016) | 2.400.000 | |
| Impuestos, notario y registro | 180.000 | |
| Valor de adquisición total | 2.580.000 | |
| Conversión al cambio del 31-12-2024 (21,50) | 120.000 € |
Beatriz declara la casa por 120.000 €, con fecha de adquisición de 2016. Que el cambio de 2016 fuera distinto no importa para el 720; sí importará, y mucho, el día que venda y calcule su ganancia en el IRPF, donde las reglas son otras.
Lo que sucede después con el tipo de cambio tiene una regla específica para inmuebles: una vez fijado el valor de adquisición en euros, las variaciones posteriores del cambio no cuentan para ver si el bloque ha crecido más de 20.000 € y hay que volver a presentar. En cuentas y valores sí cuentan. Es una de las pocas asimetrías del modelo y ahorra presentaciones inútiles a quien tiene inmuebles en divisas volátiles.
El apartamento heredado: valor real en la fecha de adquisición
Para los inmuebles recibidos por herencia o donación, la Agencia responde que se consigna el valor de adquisición entendido como el valor real del bien en el momento de su adquisición. No hay precio, pero hay un valor, y hay que documentarlo.
En la práctica, Beatriz tiene tres fuentes posibles, por orden de solidez:
- el valor que se asignó al apartamento en la partición o adjudicación de la herencia, si hay documento que lo recoja;
- una tasación retrospectiva a la fecha de adquisición, hecha por un profesional del país;
- referencias de mercado de esa fecha para inmuebles comparables, documentadas.
La fecha de adquisición en una herencia merece una nota. La Agencia indica que los herederos están obligados a informar desde que existe aceptación, expresa o tácita, de la herencia. Qué fecha concreta figura como adquisición y qué efectos tiene la aceptación según la ley aplicable a la sucesión son cuestiones que, si la sucesión se rige por el Derecho de otro país, tiene que confirmar un profesional de allí.
Supongamos que la adjudicación de la herencia en Argentina fijó un valor equivalente a 68.000 €. El bloque de inmuebles de Beatriz queda así:
- casa de Querétaro: 120.000 €;
- apartamento de Buenos Aires: 68.000 €;
- total del bloque: 188.000 €, se declaran los dos.
Ese valor de adquisición se declara una vez y sirve de referencia durante años. Si es arbitrario, lo será también en cada comprobación posterior. Guardar el documento que lo justifica —la escritura con sus gastos, la adjudicación hereditaria, la tasación— es parte de la declaración, aunque no se adjunte.
Si tienes inmuebles fuera y no sabes qué valor les corresponde, en el formulario de modelo-720 puedes indicar cómo los adquiriste y qué documentación conservas; con eso decidimos qué cifra es defendible.
Otras situaciones con reglas propias
| Situación | Valor que se declara | Fuente |
|---|---|---|
| Compra por partes en fechas distintas | La parte propia elevada al 100 % sirve para el umbral | Criterio de la Agencia |
| Nuda propiedad que luego se consolida | Fecha de consolidación y valor total (derecho inicial más consolidación) | Criterio de la Agencia |
| Usufructo o nuda propiedad | Fecha de adquisición y valor a 31 de diciembre según reglas del Impuesto sobre el Patrimonio | Art. 54 bis.4 |
| Multipropiedad o aprovechamiento por turnos | Fecha de adquisición y valor a 31 de diciembre según reglas del Impuesto sobre el Patrimonio | Art. 54 bis.3 |
| Pagos a cuenta antes de la escritura | No se declara hasta tener la titularidad | Criterio de la Agencia |
| Venta de un inmueble ya declarado | Además, valor y fecha de transmisión | Art. 54 bis.5 |
La primera fila merece un ejemplo, porque sorprende: si Beatriz hubiera comprado solo el 50 % de la casa por 1.290.000 pesos (60.000 € al cambio del ejemplo), el umbral se miraría con 120.000 €, es decir, su parte elevada al íntegro. Así lo resuelve la Agencia, lo que significa que dos copropietarios del mismo inmueble pueden llegar a conclusiones distintas si compraron en momentos diferentes y a precios diferentes.
El valor del 720 no es el del Patrimonio
Si Beatriz está obligada al Impuesto sobre el Patrimonio, allí el inmueble no va por el mismo valor. El artículo 10 de esa ley lo computa por el mayor de varios valores —el catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el de adquisición—, y para un inmueble extranjero la aplicación de esas reglas requiere su propio análisis. La comparación entre ambos está en ¿qué relación hay entre el 720 y el Impuesto sobre el Patrimonio? y en la guía sobre la valoración de bienes en el Impuesto sobre el Patrimonio. Para herencias con bienes en varios países, la guía sobre la valoración de bienes en una herencia completa el cuadro.
Los residentes con inmuebles en su país de origen, comprados o heredados, son uno de los casos más frecuentes en Salama Tax; allí se explica cómo documentamos el valor de adquisición antes de presentar.