Vivir fuera y conservar la casa de aquí es la situación más frecuente entre los pensionistas españoles en el extranjero, y también la que más cartas de Hacienda genera. No porque sea especialmente compleja, sino porque junta tres obligaciones que no se hablan entre sí, que vencen en meses distintos y que casi nadie asocia con la palabra «pensión».
Tres impuestos, tres calendarios
| Qué | Por qué te afecta | Cuándo |
|---|---|---|
| Impuesto sobre la Renta de no Residentes por la vivienda | La tienes a tu disposición, la uses o no | Modelo 210, el año natural siguiente al devengo |
| Impuesto sobre el Patrimonio | Tributas por obligación real: solo por lo que tienes en España | Campaña de renta del año siguiente |
| Tributos locales | IBI, basura y, en algunos municipios, vado o plusvalía cuando vendas | Los fija cada ayuntamiento |
La pensión no aparece en esta tabla a propósito. El convenio decide dónde tributa la pensión y eso va por su cuenta, como contamos en pensión pública o privada. La casa va aparte y no depende de dónde tribute la pensión.
La imputación de rentas: pagas por tenerla
Una vivienda a disposición de su propietario no residente genera una renta imputada por los días en que no está alquilada. Se calcula sobre el valor catastral, se reparte por porcentaje de titularidad y por días, y se declara en el modelo 210 con su propio código de tipo de renta. El mecanismo, con su ejemplo numérico y el detalle del porcentaje que se aplica según esté revisado o no el catastro, está en imputación de rentas.
Lo que quiero subrayar aquí es otra cosa: esta obligación no avisa. No llega ninguna carta el primer año, no hay recibo domiciliado y la única señal es el silencio. El aviso llega tres o cuatro años después, de golpe y con los ejercicios acumulados, porque la Agencia Tributaria cruza titularidades catastrales con declaraciones presentadas y el que falta salta solo.
La plaza de aparcamiento y el trastero con referencia catastral propia generan su propia imputación aunque los compraras con el piso y estén en el mismo edificio. Es uno de los olvidos que más requerimientos provoca, porque el importe es pequeño y la omisión es evidente en el cruce de datos.
El Impuesto sobre el Patrimonio, que aquí sí aparece
Quien no reside en España tributa en el Impuesto sobre el Patrimonio por obligación real: solo por los bienes y derechos situados en territorio español. La vivienda entra por su valor a efectos del impuesto, que no es el precio que te darían hoy por ella: la ley toma el mayor entre el valor catastral, el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el de adquisición. En la valoración de los bienes está desarrollado bien por bien.
Hay dos reglas que cambian mucho el resultado y que conviene mirar antes de dar nada por hecho:
- El mínimo exento estatal de 700.000 €, sobre el que muchos casos se quedan en nada. Pero los contribuyentes no residentes pueden aplicar la normativa de la comunidad autónoma donde radique el mayor valor de sus bienes en España, y esa normativa puede fijar un mínimo distinto y sus propias bonificaciones. Cuál sale mejor es un cálculo, no una intuición.
- Las deudas solo se deducen si están conectadas con España. Quien tributa por obligación real únicamente puede deducir las cargas y gravámenes que afecten a los bienes situados aquí y las deudas por capitales invertidos en ellos. La hipoteca de la casa española resta; el préstamo que pediste en tu país para otra cosa, no.
Si el patrimonio en España es alto, hay que mirar además el impuesto que grava los patrimonios mayores, que tiene su propia guía en el impuesto de solidaridad, y el límite conjunto con el IRPF, que para un no residente funciona de manera particular: el límite conjunto.
Si además la alquilas parte del año
Entonces el año se parte en dos: rendimiento por los días arrendados e imputación por los días en que estuvo a tu disposición. Son dos tipos de renta distintos, con códigos distintos, y no se pueden fundir en una sola declaración aunque se refieran al mismo piso y al mismo año. El reparto exacto está en días alquilados y prorrateo, y los plazos y tipos del arrendamiento, en el modelo 210 del alquiler.
Para un pensionista residente en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein la diferencia es sustancial: puede deducir gastos y tributa al tipo reducido. Para quien reside fuera de ese perímetro —pensemos en quien se jubiló en Sudamérica o en el Reino Unido después del Brexit— la base es el ingreso íntegro, sin gastos. El mismo piso, el mismo alquiler y casi el doble de impuesto.
Cuando la casa la usan los hijos o un familiar
Es una situación tan común que merece párrafo propio: el pensionista que vive fuera deja el piso a un hijo, a un hermano o a la madre, sin cobrar nada. La intuición dice que si no se cobra alquiler no hay renta que declarar. La norma dice otra cosa: la cesión gratuita a un familiar no hace desaparecer la obligación, y la vivienda sigue generando el rendimiento o la imputación que corresponda según el caso.
Conviene además dejar documentado quién usa el inmueble y en qué condiciones, porque en una comprobación la diferencia entre una cesión gratuita, un alquiler informal sin declarar y un uso propio se demuestra con papeles, no con explicaciones. Un contrato, aunque sea de precio cero, y los suministros a nombre de quien vive allí valen más que cualquier declaración posterior.
El año fiscal completo de un pensionista con casa en España
| Cuándo | Qué toca |
|---|---|
| Enero o febrero | Pedir el certificado de residencia fiscal del ejercicio cerrado |
| Primer trimestre | Comprobar si hay obligación en el Impuesto sobre el Patrimonio y reunir valoraciones |
| Durante el año | Presentar el 210 por la imputación del ejercicio anterior y, si hubo alquiler, el que corresponda a esa renta |
| Todo el año | Vigilar que la retención sobre la pensión sigue siendo la correcta |
| Antes de vender | Calcular la ganancia, la retención del 3 % y el impacto de la fecha |
No es un calendario complicado; es un calendario que no avisa. Por eso a los clientes de esta línea les mandamos nosotros los recordatorios en lugar de esperar a que se acuerden.
Por qué esta combinación genera tantos requerimientos
Porque cada pieza deja un rastro distinto y las tres se cruzan sin intervención humana. El Catastro dice que tienes un inmueble. El pagador de la pensión dice que resides fuera, o dice que resides aquí. El intercambio automático de información dice dónde tienes cuentas. Cuando esas tres señales no cuentan la misma historia, salta el expediente. Y la contradicción más común es de manual: pensión declarada como no residente y ninguna declaración por la vivienda, o al revés, una vivienda declarada como residente mientras el pagador aplica retención de no residente.
Conservar una vivienda permanente a disposición en España no te convierte en residente fiscal, pero es uno de los criterios que usan los convenios para desempatar cuando los dos países te consideran suyo. Si además pasas aquí temporadas largas, mantienes el médico, el coche y las cuentas, la discusión deja de ser teórica. Cómo se resuelve ese empate lo explicamos en el conflicto de doble residencia.
El día que vendas
La venta de un inmueble por un no residente tiene su propia mecánica: el comprador retiene un 3 % del precio e ingresa el modelo 211, y el vendedor liquida la ganancia en su 210. La exención por reinversión y la exención para mayores de sesenta y cinco años no funcionan igual que para un residente, y hay una regla específica para residentes en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein que conviene mirar antes de firmar, no después. El recorrido completo está en vender siendo no residente y en la página de he vendido un inmueble.
Una advertencia que damos siempre: la fecha de la escritura decide el ejercicio, el tipo aplicable y, si estás pensando en volver a España, también quién grava la ganancia. No es lo mismo vender siendo no residente que vender el año en que ya lo eres aquí. Antes de fijar fecha con el comprador, merece la pena hacer el número.
Cómo lo ordenamos
Al abrir un expediente de esta línea hacemos siempre el mismo inventario: cuántos inmuebles hay, cuántos titulares, qué porcentaje tiene cada uno, qué ejercicios están sin declarar y cuáles siguen vivos. De ahí sale el número de declaraciones y el coste real, que casi nunca es el que la gente imagina, porque el 210 no agrupa inmuebles ni titulares.
Si hay años pendientes, se regularizan por iniciativa propia antes de que llegue el requerimiento: el recargo es sensiblemente más barato que la sanción, y esa diferencia la explicamos en recargo, interés y sanción. No prometemos que la Administración no revise nada; prometemos que lo que se presente esté completo y sea defendible. Empieza por el formulario de pensionistas.