Los días mandan en el reparto
Alquiler turístico, municipio a municipio
El registro es autonómico, pero las tasas y el planeamiento son municipales. Elige el tuyo.
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Lo que no cambia al cruzar de Nerja a Tarifa
Hay tres piezas que acompañan a tu vivienda turística vayas donde vayas dentro de Andalucía. La primera es la inscripción: la vivienda se comunica a la Consejería de Turismo de la Junta mediante una declaración responsable, no mediante una licencia que alguien te concede, y a cambio recibes el código del Registro de Turismo de Andalucía que tiene que aparecer en cada anuncio. Que el trámite sea una declaración no quiere decir que nadie mire: la Administración puede comprobar después lo declarado y dar de baja la inscripción si algo no cuadra.
La segunda es el IVA. Alquilar una vivienda está exento mientras no se presten servicios propios de la hostelería durante la estancia. Aparte de esa exención, las comisiones que te cobran Airbnb desde Irlanda o Booking desde los Países Bajos te obligan a autoliquidar tú el IVA de esa comisión, con alta en el ROI y modelo 349. El IVA del 10 % para las estancias de hasta 30 noches, que el Real Decreto-ley 26/2026 preveía desde el 1 de diciembre de 2026, se ha quedado sin fecha: el Congreso lo rechazó el 2 de octubre y el límite lo marca la directiva europea, julio de 2028.
La tercera es la renta. Si resides en España, el resultado del alquiler va a tu declaración de IRPF. Si no resides, presentas un modelo 210 por cada inmueble y cada titular: al 19 % con gastos deducibles si vives en la Unión Europea, Islandia, Noruega y Liechtenstein, y al 24 % sobre el ingreso íntegro, sin gasto alguno, si vives en cualquier otro país. Los días que la vivienda estuvo a tu disposición generan además una imputación de renta.
Cuatro diferencias que sí dependen del ayuntamiento
| Qué cambia | Por qué te afecta |
|---|---|
| Tasas municipales | Cada ayuntamiento fija su tasa de basura, y algunos cobran a la vivienda turística una tarifa más cercana a la de un hotel que a la de un hogar. Si el recibo parece mal calculado, el plazo para recurrirlo es corto y empieza a contar con la notificación. |
| Planeamiento urbanístico | Varios planes generales separan el uso residencial del uso de hospedaje. Ese control urbanístico va por un carril distinto del registro turístico y de Hacienda: estar inscrito no te pone a salvo de un expediente municipal. |
| Temporada | Los gastos se reparten según las noches realmente alquiladas, de modo que una ciudad que se alquila todo el año y un pueblo de playa con dos meses fuertes deducen fracciones muy distintas de las mismas facturas. |
| Vecinos | Desde 2025 la comunidad de propietarios puede limitar o condicionar el alquiler turístico con tres quintos de propietarios y de cuotas. En un edificio pequeño de residentes esa mayoría se alcanza mucho antes que en un complejo cuyos dueños viven fuera. |
La temporada, puesta en euros
Imagina dos pisos con los mismos gastos anuales de 3.650 €, sumando comunidad, IBI, seguro y suministros. El de Sevilla se alquila 292 noches; el de Conil, 73. Con un prorrateo por noches, el primero deduce 3.650 × 292 / 365 = 2.920 €, y el segundo 3.650 × 73 / 365 = 730 €. Mismo recibo de comunidad, mismo seguro, y una diferencia de 2.190 € en gasto deducible que solo explica el calendario de cada destino. La calculadora de prorrateo hace esta cuenta con tus cifras.
Ese reparto es además la razón por la que la costa de Málaga, con temporadas largas en Torremolinos o Benalmádena, se comporta de forma tan diferente de la costa atlántica de Cádiz y Huelva, donde el verano concentra casi todo el año. Las capitales de interior, como Córdoba o Granada, funcionan al revés: primavera y otoño llenos, agosto tranquilo, y normas de protección del patrimonio que se suman a las urbanísticas. Almería ofrece el invierno más suave de la península y Jaén el mercado más pausado de la comunidad.
Una inscripción en el Registro de Turismo no garantiza que la vivienda pueda alquilarse sin problemas. Si la calificación urbanística de la calle o un acuerdo de la comunidad lo impiden, el expediente puede acabar en la baja de la inscripción o en sanción, con independencia de que tus impuestos estén al día. Conviene revisar esas dos cuestiones antes de invertir en la temporada.
El orden en que revisamos una vivienda turística
Primero, si la vivienda puede alquilarse legalmente: urbanismo de la dirección y postura de la comunidad. Segundo, quién es titular y en qué porcentaje, porque eso determina cuántas declaraciones hay y a nombre de quién. Tercero, dónde reside a efectos fiscales cada titular, que decide si el alquiler va al IRPF o al modelo 210 y, en ese caso, a cuál de los dos tipos. Cuarto, el calendario: noches alquiladas, noches de uso propio y noches vacías, que gobiernan tanto el prorrateo como la imputación. Solo después llegan las facturas. La mayoría de los errores que corregimos nacen de empezar por ellas.
¿Tu municipio no aparece?
Trabajamos en remoto para toda España. Estas fichas existen porque buena parte de nuestros clientes de vivienda turística tiene el piso en la costa andaluza, no porque el servicio termine en Despeñaperros. La página general de la vivienda turística vale para cualquier provincia, y fuera de Andalucía lo que cambia sobre todo es el registro autonómico en que te inscribes, no el tratamiento en renta. Si eres propietario no residente, empieza por esta página; si quieres saber cuánto costaría que lo llevemos nosotros, los importes están en precios.